매매/임대차 소송

 

매매/임대차 소송

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부동산 매매계약과
매매 예약

부동산 매매계약이란 매도인은 재산권을 상대방에게 이전하고 매수인은 그 대금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다. 계약 당사자 사이에 특별한 약정이 없으면 매도인은 매수인에게 목적 부동산을 이전해야 하고 이와 동시에 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 합니다.

부동산 매매예약이란 당장 부동산 매매계약을 체결하는 것이 곤란한 경우 앞으로 매매계약을 체결할 것임을 확실하게 하기 위한 제도로써 매도인과 매수인의 약정 등이 없으면 매매예약은 일방예약으로 추정됩니다. 매매의 일방예약은 매도인이나 매수인이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생깁니다.

01. 부동산 매매절차

▸ 매매계약 전 준비절차 - 부동산 선정하기, 부동산중개업체 선정하기, 부동산 구입자금 준비하기, 행정청 허가 받기
▸ 매매계약체결 절차 - 부동산 권리관계 등 확인하기, 부동산 계약하기
▸ 매매계약 후 처리절차 - 소유권 이전등기하기, 각종 사항 신고하기, 각종 세금 납부하기

02. 부동산 매매 관련 법률

▸공인중개사
▸부동산 거래신고 등에 관한 법률 - 부동산 거래 신고, 토지거래계약에 관한 허가 및 허가 구역 지정 시
▸ 민법
▸ 부동산 등기법 - 부동산등기부의 확인, 부동산 소유권이전등기
▸ 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 - 부동산 명의신탁 시
▸ 소득세법 – 지정지역(투기지역)지정규제, 양도소득세 관련
▸ 주택법 – 투기과열지구규제 관련
▸ 지방세법- 매수인이 부동산 매매 시 납부하는 취득세 관련
▸ 토지이용규제 기본법 - 지역·지구 등의 신설 제한, 토지 이용 계획 확인서 확인 등

임대차

임대차는 주택임대차와 상가임대차로 나누어 볼 수 있으며 어떤 형태의 임대차냐에 따라 대응 수단과 방법이 달라집니다. 따라서 상황에 따른 쟁점을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

01. 조정절차

02. 주택임대차 분쟁 유형

▸ 보증금 반환 소송
▸ 손해배상 청구
▸ 임대료 연체로 인한 지연 손해금
▸ 위약금 청구
▸ 원상회복의무 불이행
▸ 수선의무 불이행
▸ 원상회복 또는 수선의무 불이행으로 인한 계약해지 및 손해배상

① 주택임대차
주택임대차보호법은 주거용 건물을 적용대상으로 하며 △대항력 부여 △존속기간의 보장△우선변제권의 인정 등 임차인 보호를 위한 규정을 두고있습니다. 주택 임대차 존속기간은 최저 2년이므로 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 임차인이 원하는 한 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다. 계약이 갱신된 경우에도 임대차의 존속기간은 2년이며, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.

② 상가건물 임대차
임차인은 상가건물을 사용하고 수익을 내는 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 하며 차임을 두 번에 걸쳐 연체하는 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임대차기간이 만료되고도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임차보증금반환채권에 대한 집행권원과 집행문을 부여받아 강제경매를 신청하고 보증금을 회수할 수 있습니다. 소액보증금의 경우 상가건물가액의 3분의 1을 초과하지 않는 범위에서 일정액에 대해 다른 담보물권에 우선하여 최우선 변제를 받을 수 있습니다.

03. 부동산 보증금소송

임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 임대인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 임차인은 임대차계약 사실, 임대차의 종료됨에 따라 반환받아야 할 보증금의 액수 등을 적은 내용증명우편을 발송하여 보증금의 반환을 독촉합니다. 그럼에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않을 경우에는 민사조정, 지급명령 등의 재판 외의 민사분쟁 해결 제도나 보증금반환청구소송을 제기하는 등 법적 절차를 취할 수밖에 없습니다.

04. 경업금지 위반

상법에서는 다음과 같이 영업양도인의 경업금지를 규정하고 있습니다. 영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종영업을 하지 못한다. 양도인이 동종영업을 하지 아니할 것을 약정한 때에는 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에 한하여 20년을 초과하지 아니한 범위 내에서 그 효력이 있다.

만약 양도인이 경업금지의무를 위반하여 동종영업을 한 경우 경업금지가처분신청, 영업중지·영업폐지 청구와 재산상 피해에 대한 보상을 청구하는 손해배상청구, 정신적 피해에 대한 보상을 요구할 수 있습니다.

특히 양수인이 양도인에게 권리금을 지급하고 영업을 양도받았을 때 권리금 또한 법적인 특성 상 영업양도의 대가로 구분되어지기 때문에 권리금을 받고 영업권을 판 양도인은 양수인의 권리를 보호하고 이를 위반하지 않아야 하는 의무를 지게 됩니다. 따라서 권리금반환청구 소송을 제기할 수 있습니다.

05. 권리금 소송

임대인의 방해 금지 의무 (상가건물임대차보호법 제10조의4)
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다.

임차인의 정보제공 의무 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제5항)
임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

임대인의 손해배상 범위 (상가건물임대차보호법 제10조의4 3항)
임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 잇다. 이 경우 그 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

권리금 보호 제외 대상
- 3개월에 해당하는 임대료를 연체한 임차인
- 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하에 상당한 보상을 임대인이 제공한 경우
- 임대인의 동의 없이 전대한 경우
- 임차인이 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임대차를 계속 하기 어려운 중대한 사유 발생
   (건물 노후 및 훼손 또는 멸실 등의 안전사고 우려가 될 때, 철거, 재건축 등이 이루어질 때)

임대인의 권리금 거절 가능 사유
- 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 여건이 되지 않을 때
- 신규 임차인이 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있을 때
- 임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 발생한 경우


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